Il decreto legge n. 223 del 2006 ha modificato
in maniera rilevante la disciplina Iva applicabile
alle locazioni di immobili.
In particolare, come per l'imposta di registro,
occorre distinguere tra la locazione di:
a) immobili ad uso abitativo;
b) immobili strumentali.
A) LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per gli immobili di tipo residenziale, attualmente
è previsto un regime di esenzione Iva
per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie.
Per esse è necessario pagare l'imposta
di registro.
Lo stesso regime si applica anche quando, insieme
con il fabbricato di tipo residenziale (bene
principale), è ceduto in locazione il
box o la cantina (pertinenza).
Quando si applica l'Iva
In base a quanto previsto dalla legge n. 296
del 2006 (legge finanziaria 2007), a partire
dal 1° gennaio 2007, non è possibile
usufruire dell'esenzione Iva per le locazioni
di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese
in attuazione di piani di edilizia abitativa
convenzionata.
Con la nuova normativa, pertanto, dette locazioni
rientrano nell'ambito delle operazioni imponibili
ai fini Iva:
quando sono effettuate dalle imprese che hanno
costruito i fabbricati o che su di essi hanno
realizzato interventi di ristrutturazione edilizia,
entro quattro anni dalla data di ultimazione
della costruzione o dell'intervento;
se il contratto ha durata non inferiore a quattro
anni.
B) LOCAZIONE DI IMMOBILI
STRUMENTALI
Anche gli immobili strumentali scontano il
regime di esenzione Iva (è comunque dovuta
l'imposta di registro) previsto in linea generale
per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie,
con alcune eccezioni.
Sono, infatti, imponibili ad Iva:
le locazioni effettuate nei confronti di coloro
che non agiscono nell'esercizio di impresa,
arte o professione;
le locazioni nei confronti di conduttori soggetti
passivi d'imposta che hanno un pro-rata di detraibilità
non superiore al 25 %;
le locazioni in relazione alle quali il locatore
ha espresso l'opzione per l'imponibilità
ad Iva.
La percentuale di detrazione del conduttore,
alla quale fare riferimento per stabilire il
regime Iva della locazione, deve essere valutata
inizialmente al momento della stipula del contratto
di locazione, nel quale deve essere menzionata
la relativa dichiarazione del conduttore.
Qualora al termine del periodo d'imposta in
cui è stato stipulato il contratto la
percentuale di detraibilità risultasse
non superiore al 25 %, il conduttore deve comunicarlo
al cedente per l'assoggettamento della locazione
ad Iva.
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