Matteo REZZONICO
Sento spesso parlare di "affitto sicuro",
grazie alla Stipula, da parte dell'inquilino,
di una polizza assicurativa a garanzia del versamento
del canone. Quali sono i vantaggi per il locatore?
E quali i rischi? Silvia NOGARA - VERONA
La legge 431/98, liberalizzando
i canoni di locazione e abrogando l'equo canone,
ha sicuramente contribuito ad aggravare il fenomeno
della morosità: di qui, l'esigenza dei
locatori di puntare ad affitti più sicuri,
anche mediante la stipula di fideiussioni bancarie
o assicurative.La sicurezza degli affitti è
tuttavia un obiettivo difficile da conseguire,
alla stregua di un quadro normativo rimasto
immutato: si pensi solo ai tempi per conseguire
il rilascio dei locali - da 6 a 10 mesi - anche
quando si proceda per morosità.
Nel frattempo, e in attesa della restituzione
dell'immobile, il locatore è esposto
al rischio di non percepire né i canoni,
nè le spese, che egli è comunque
tenuto a pagare al condominio. Occorre dunque
cautelarsi, per quanto possibile, con un minimo
di misure atte a scongiurare danni maggiori.Avanti
tutto, è assolutamente indispensabile
ricercare un buon inquilino, tenendo presente
che è sempre meglio un buon inquilino
che un canone più alto. In ogni caso,
è opportuno che il locatore richieda
all'inquilino almeno la dichiarazione dei redditi,
per valutare realisticamente il rapporto di
compatibilità tra reddito e canone.
Dal punto di vista giuridico, occorre assumere
alcune cautele. Una indispensabile cautela giuridica
in questo senso è sicuramente quella
di formalizzare l'accordo con un contratto scritto,
posto che, a tenore dell'articolo 1, comma 4,
legge 431/98, per le locazioni abitative "è
richiesta la forma scritta", in assenza
della quale, il locatore rischia di vedersi
ricondurre il canone a quello cosiddetto convenzionato
- notoriamente inferiore al canone libero -
a norma dell'articolo 13, comma 1 e 5, legge
431/98.Non solo. Senza il contratto scritto,
non è neppure azionabile la più
rapida procedura della convalida di sfratto.
Si veda sul punto, Tribunale di Pisa, 2 febbraio
2002, per il quale "il contratto verbale
di locazione di immobile urbano destinato a
uso abitativo e stipulato dopo il dicembre 1998,
a norma dell'articolo 1, comma 4, legge 431/98,
è nullo per difetto della forma scritta
"ad substantiam", con la conseguenza
che è precluso al giudice adito in sede
di procedimento sommario, anche d'ufficio, di
prenderlo in esame, salvo che il conduttore
non alleghi la fattispecie eccezionale che il
"locatore abbia preteso l'instaurazione
di un rapporto di locazione di fatto",
ai sensi dell'articolo 13, comma 5, legge 431/98".
Sostanzialmente, nello stesso senso, si veda
anche Tribunale di Verbania, 5 aprile 2001,
per il quale "in tema di sfratto per morosità,
ove il contratto di locazione posto a base del
procedimento sommario sia affetto da nullità
per mancanza di forma scritta, richiesta "ad
substantiam" dall'articolo 1, comma 4,
legge 431/98, il giudicante deve - a mezzo di
ordinanza - pronunciare il rigetto della domanda,
per assenza dei relativi presupposti".Altra
doverosa cautela è quella di inserire
nel contratto la cosiddetta clausola risolutiva
espressa, prevedendo che il mancato pagamento
del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza
prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine
previsto, degli oneri accessori, comporta la
risoluzione di diritto del contratto, a norma
dell'articolo 1456, Codice civile. Questa clausola
recepisce pressoché integralmente il
contenuto dell'articolo 5 della legge di equo
canone - non abrogata dalla legge 431/98 - e
serve a stroncare sul nascere ogni velleità
di contestazione del canone e delle spese. Si
tenga presente che, in tema di applicabilità
alle locazioni abitative dell'articolo 5, legge
392/78 - anche nel regime della legge 431/98
- la Cassazione ha puntualizzato che "all'esito
della nuova disciplina delle locazioni abitative
a opera della legge 431/98, la disposizione
contenuta nell'articolo 5, legge 392/78, trova
applicazione nelle locazioni abitative"
(Cassazione, 10 giugno 2005, n. 12321).La clausola
è addirittura imprescindibile nelle locazioni
commerciali, per le quali è ritenuta
l'inapplicabilità del richiamato articolo
5 della legge di equo canone.
È poi indispensabile - per prevenire
contenziosi - specificare in contratto quali
sono le spese a carico del locatore e quali
quelle a carico del conduttore. In questo senso
è certamente utile il richiamo delle
tabelle delle spese approvate dalle associazioni
dei proprietari e degli inquilini o alla tabella,
allegato G, al Dm ministero delle Infrastrutture
e dei trasporti, 30 dicembre 2002, ancorché
dettata per i contratti convenzionati.È
anche indispensabile inserire, nel contratto,
una clausola del seguente tenore: "Gli
oneri accessori vengono individuati per il primo
anno e ai soli fini fiscali in euro da pagarsi
con le stesse modalità del canone di
locazione in numero rate anticipate, di euro
salvo il conguaglio a fine gestione. Per gli
anni successivi, le spese saranno anticipate
sulla base del rendiconto condominiale dell'anno
precedente, sempre salvo il conguaglio alla
fine dell'esercizio condominiale".Si tenga
tra l'altro presente che, nei contratti liberi,
è ora consentito stabilire che tutti
gli oneri di manutenzione - sia ordinaria che
straordinaria - siano posti a carico del conduttore.
Questa clausola è però fortemente
osteggiata dai sindacati inquilini, che sul
punto hanno preannunciato battaglia, riservandosi
contenziosi non desiderati dal locatore.È,
in ogni caso, assolutamente doveroso richiedere
- congiuntamente al pagamento delle rate anticipate
di canone e spese - il versamento di un deposito
cauzionale, magari infruttifero di interessi
legali. Si tenga presente, in tema di deposito
cauzionale, che l'articolo 11, legge 392/78
- per il quale "il deposito cauzionale
non può essere superiore a tre mensilità
del canone. Esso è produttivo di interessi
legali che debbono essere corrisposti al conduttore
alla fine di ogni anno" - è ora
diventata norma derogabile dal contratto di
locazione. Sull'ammissibilità del deposito
cauzionale infruttifero di interessi, si veda
tra gli altri, Tribunale di Modena 23 luglio
2004, per il quale se le parti sono libere di
determinare la misura e la consistenza del canone
dovrebbe logicamente discenderne la riemersione
dell'autonomia delle parti anche per quanto
attiene ad aspetti secondari ed accessori del
rapporto rispetto a quell'obbligazione principale,
quale appunto la disciplina volta alla fissazione
della consistenza e della fruttuosità
o meno del deposito cauzionale. Questo sembra
essere - si legge nella richiamata sentenza
- "lo spirito del nuovo sistema normativo
introdotto dalla legge 431/98. Senza dire, poi,
che l'eventuale tentativo di riconduzione di
un deposito infruttifero alla previsione sanzionatoria
di nullità di cui all'articolo 13, comma
4, legge 431/98, potrebbe ritenersi distonica
rispetto al chiaro dettato letterale, che si
riferisce alla nullità della attribuzione
al locatore di un canone superiore a quello
contrattualmente pattuito".
PAGINA A CURA DI MATTEO
REZZONICO
Il puntoAssicurativa, bancaria o di terzi solvibili
Negli ultimi tempi ha preso sempre più
piede - per contrastare la possibile morosità
dell'inquilino - la prassi di ricorrere a fideiussioni
bancarie, assicurative, del datore di lavoro
o di terzi solvibili.A norma dell'articolo 1936,
Codice civile, "è fideiussore colui
che obbligandosi personalmente verso il creditore,
garantisce l'adempimento di un'obbligazione
altrui". E, dunque, il fideiussione può
fornire al locatore la garanzia del pagamento
dei canoni, degli oneri accessori, di eventuali
danni ai locali e financo del danno conseguente
alla ritardata restituzione dei locali. Rispetto
a quest'ultima eventualità, è
consolidata la giurisprudenza secondo cui "nell'ipotesi
di fideiussione prestata da un terzo per tutti
gli obblighi assunti con il contratto di locazione,
il fideiussore risponde anche dei danni per
ritardata restituzione della cosa locata e quindi
della indennità di occupazione pari al
corrispettivo convenuto sino alla riconsegna,
dovuta ex articolo 1591, Codice civile, in quanto
la garanzia fideiussoria si giustifica proprio
in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni
contrattuali" (Tribunale di Roma, 30 ottobre
1995).Alcune fideiussioni assicurative prevedono
anche la tutela legale del locatore e il rimborso
delle spese legali sostenute per la liberazione
dei locali. E' noto in proposito che anche il
rimborso delle spese dell'esecuzione per rilascio
- ancorchè il principio sia spesso disatteso
dai giudici di merito - deve essere addossata
al conduttore in mora nel rilascio, nonostante
il provvedimento del tribunale che ordina il
rilascio dei locali.È naturalmente opportuno
che la fideiussione abbia la durata di almeno
4 anni, con obbligo di rinnovo della stessa
- garantito da una clausola risolutiva espressa
(articolo 1456, Codice civile) - nell'ipotesi
in cui l'inquilino non provveda al rinnovo della
fideiussione.
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