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LE IMPOSTE SUL CONTRATTO DI MUTUO
Le imposte da applicare sul contratto
di finanziamento sono diverse a seconda del
soggetto che concede il mutuo per l'acquisto
della casa.
Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato
con una banca è assoggettato all'imposta
sostitutiva sui finanziamenti, le cui caratteristiche
saranno illustrate più avanti.
Limitatamente ai mutui concessi ai propri dipendenti
ed iscritti per l'acquisto di abitazioni, l'imposta
sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta
anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali.
Se, invece, il finanziamento è effettuato
da un'impresa non bancaria (ad es. società
finanziaria) si applicano le imposte ordinarie
previste sugli atti (a carico generalmente del
soggetto finanziato), tra queste:
l'imposta di registro fissa sul contratto di
finanziamento (pari a 168 euro);
l'imposta proporzionale (nella misura di 0,50%)
sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso
dal debitore;
l'imposta proporzionale ipotecaria per l'iscrizione
(2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche
concesse;
l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento
(pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle
ricevute di pagamento delle rate (attualmente
1,81 euro per esemplare);
l'imposta proporzionale di bollo (nella misura
del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.
L'IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI
Il contratto di mutuo per l'acquisto
di un'abitazione come tutte le altre operazioni
di finanziamento (di durata superiore ai 18
mesi) effettuate da banche residenti è
assoggettato ad un particolare regime fiscale
consistente nell'applicazione di un'imposta
sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento
e sugli atti ad esso connessi.
In pratica, l'applicazione dell'imposta sostitutiva
determina l'esenzione all'imposta di bollo,
dall'imposta di registro, dalle imposte ipotecarie
e catastali e dalle tasse sulle concessioni
governative.
L'applicazione dell'imposta sostitutiva non
determina invece l'esenzione totale dell'imposizione
sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni
di finanziamento bancario a medio e lungo termine,
che rimangono soggette ad imposta di bollo nella
misura dello 0,1 per mille (anziché del
12 per mille).
L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente
dalla circostanza che il finanziamento sia o
meno assistito da garanzie, in particolare,
da garanzie ipotecarie.
L'imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle
banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti,
ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente
all'imposta dovuta che, pertanto, incide sui
costi del finanziamento.
ALIQUOTA DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA
L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti
bancari a medio e lungo termine (cioè
quelli la cui durata supera i 18 mesi) è
pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato,
a seconda delle finalità per le quali
sono erogati.
Più specificatamente, nei confronti delle
persone fisiche l'aliquota dell'imposta sostitutiva
è dello 0,25% sull'importo del finanziamento
erogato per finalità di acquisto, costruzione
o ristrutturazione di immobile che possiede
i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni
"prima casa".
Le agevolazioni "prima casa" si applicano
allorquando ricorrono una serie di condizioni
che consentono l'applicazione dell'aliquota
ridotta dell'imposta di registro (o dell'IVA)
dovuta in sede di trasferimento di tali immobili.
Il concetto di "abitazione principale",
definita come l'abitazione nella quale "il
contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente".
Conseguentemente il finanziamento destinato
all'acquisto, costruzione e/o ristrutturazione
dell'abitazione principale è soggetto
all'imposta sostitutiva con l'aliquota dello
0,25% soltanto nel caso in cui l'immobile sia
acquistato con le agevolazioni "prima casa".
L'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%
si applica anche alle operazioni di finanziamento
destinate all'acquisto, costruzione e ristrutturazione
delle pertinenze di abitazioni, che abbiano
i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni
c.d. "prima casa". In buona sostanza,
ai fini dell'aliquota dell'imposta sostitutiva
sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno
lo stesso trattamento dell'immobile ad uso abitativo
al quale accedono.
Se, invece, il mutuo è finalizzato all'acquisto,
costruzione e ristrutturazione di un'abitazione
che non possiede i requisiti per l'applicazione
delle agevolazioni "prima casa" (come
ad esempio una seconda casa ), l'aliquota è
del 2%.
IMMOBILI DIVERSI DALLE
ABITAZIONI
Anche sulle operazioni di finanziamento bancario
erogato per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione,
eccetera, di immobili che non costituiscono
abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini)
si applica l'aliquota d'imposta sostitutiva
dello 0,25%.
ADEMPIMENTI E DOCUMENTAZIONE
Per l'applicazione della minore aliquota dello
0,25% è necessaria la richiesta del mutuatariopersona
fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto
di mutuo, dalla quale risulti che il prestito
non rientra nella fattispecie assoggettata all'aliquota
del 2%.
Se il finanziamento è cointestato, è
necessario che la dichiarazione venga resa da
tutti i mutuatari, dal momento che l'aliquota
d'imposta sostitutiva da applicare è
individuata sulla base della destinazione attribuita
ad ogni quota parte del finanziamento erogata
a ciascuno dei mutuatari.
Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra
due soggetti per l'acquisto in comproprietà
di abitazione costituente prima casa per uno
solo dei cointestatari, si applica l'aliquota
del 2% alla quota parte del finanziamento erogata
al soggetto mutuatario che acquista l'immobile,
ad uso abitativo, non rientrante nel regime
agevolativo "prima casa", mentre si
applica l'aliquota dello 0,25% alla quota restante.
MUTUO DI IMPORTO SUPERIORE AL PREZZO DELL'IMMOBILE
In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto
per l'acquisto dell'immobile,
comprensivo delle spese notarili e degli altri
oneri accessori, l'agevolazione deve essere
limitata all'ammontare del predetto costo, risultante
dalla sommatoria del valore dell'immobile indicato
nel rogito, nonché degli altri oneri
accessori,
debitamente documentati, connessi con l'operazione
di acquisto. Per determinare la parte di interessi
passivi sulla quale calcolare la detrazione
Irpef del 19% può essere utilizzata la
seguente formula:
costo di acquisto dell'immobile
x interessi passivi pagati capitale erogato
a titolo di mutuo
Poiché il suddetto chiarimento sull'argomento
in discorso è stato affermato nella circolare
n.15 del 2005, gli uffici non applicano le sanzioni
nei confronti dei contribuenti e dei CAF che
nelle dichiarazioni dei redditi nei periodi
d'imposta precedenti al 2004 hanno indicato
interessi passivi relativi a mutuo di valore
eccedente quello dell'abitazione principale,
senza effettuare il necessario calcolo proporzionale
dell'ammontare detraibile nella erroneaconvinzione
che la detassazione spettasse con riferimento
all'intero ammontare degli interessi pagati
(cfr. circolare n. 26 del 31 maggio 2005).
DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI
CORRISPOSTI PER IL FINANZIAMENTO
La norma che disciplina la detrazione dall'Irpef
degli interessi passivi pagati sui mutui prevede
che tali interessi siano corrisposti in dipendenza
di mutui garantiti da ipoteca su immobili, e
che i mutui siano contratti per l'acquisto dell'unità
immobiliare da adibire ad abitazione principale
entro 1 anno dall'acquisto stesso. Non danno
diritto alla detrazione gli interessi pagati
a seguito di aperture di credito bancarie, di
cessione di stipendio e gli interessi derivanti
da finanziamenti diversi da quelli relativi
a contratti di mutuo, anche se con garanzia
ipotecaria su immobili. Non danno diritto a
detrazione gli interessi pagati a fronte di
un prefinanziamento acceso per finanziare un
mutuo ipotecario in corso di stipula per l'acquisto
della casa di abitazione, poiché tale
operazione finanziaria è diversa da quella
di mutuo, sebbene sia ad essa collegata (cfr.
circolare n. 50 del 12 giugno 2002).
DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI
CORRISPOSTI PER ABITAZIONE DI UN FIGLIO
A partire dal 2001, per abitazione principale
si intende quella adibita ad abitazione principale
del contribuente e/o di suoi familiari. Tale
disposizione è entrata in vigore dal
1 gennaio 2001 ma trova applicazione anche in
riferimento alle rate pagate dopo la predetta
data in dipendenza di contratti di mutuo stipulati
prima del 2001, sempreché siano state
rispettate le condizioni richieste Recedentemente.
In particolare che l'immobile sia stato adibito
ad abitazione principale del contribuente e/o
di un familiare entro 6 mesi dall'acquisto stesso
e l'acquisto dell'unità immobiliare sia
stato effettuato nei 6 mesi precedenti o successivi
alla data di stipula del contratto di mutuo
(cfr. circolare n. 50 del
2002).
DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI
CORRISPOSTI SU MUTUO PER ACQUISTO DI UNITA'
IMMOBILIARE LOCATA
In caso di acquisto di unità immobiliare
locata, la detrazione spetta a condizione che
entro 3 mesi dall'acquisto sia stato notificato
al locatario l'atto di intimazione di licenza
o di sfratto per finita locazione e che entro
1 anno dal rilascio l'unità immobiliare
sia adibita ad abitazione principale.
In relazione a questa particolare ipotesi, è
possibile fruire delle detrazioni sin dalla
prima rata (cfr. circolare
n. 50 del 2002).
DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI
CORRISPOSTI SU MUTUOI PER ACQUISTO DI DUE UNITA'
IMMOBILIARI
Nel caso in cui il contribuente contrae un mutuo
per l'acquisto di un immobile
adibito a propria abitazione principale, e un
mutuo per l'acquisto di un immobile da adibire
ad abitazione di un familiare, in analogia con
quanto previsto per la deduzione dal reddito
complessivo del reddito dell'abitazione principale,
la detrazione deve essere riferita agli interessi
pagati in corrispondenza dell'immobile adibito
a propria abitazione (cfr.
circolare n. 50 del 2002).
VARIAZIONI DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE
Ai fini della detraibilità degli interessi
passivi per mutui ipotecari, si intende per
abitazione principale quella nella quale il
contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Il contribuente può ricominciare a detrarre
gli interessi passivi dal momento in
cui l'immobile viene ad essere utilizzato come
abitazione principale dalla madre in quanto
la continuità non è un requisito
richiesto per usufruire della detrazione (cfr.
circolari n. 55 del 2001 e n. 55 del 2002).
CONDIZIONI PER FRUIRE
DELL'AGEVOLAZIONE
La disposizione cui si riferisce il quesito
prevede la detrazione per interessi passivi
su mutui ipotecari contratti per l'acquisto
dell'immobile da adibire ad abitazione principale.
Tale formulazione sottintende che il beneficiario
della detrazione deve coincidere con il proprietario
dell'unità immobiliare (cfr.
circolare n.7 del 26 gennaio 2001)
MUTUO COINTESTATO CON CONIUGE FISCALMENTE A
CARICO
A partire dal periodo d'imposta 2001 il coniuge
che possiede redditi può fruire
della detrazione non solo in relazione alla
propria quota d'interessi ma anche per quella
del coniuge che risulti a suo carico a prescindere
dalla data in cui è stato stipulato il
contratto di mutuo (cfr.
circolare n.7 del 26 gennaio 2001).
GARANZIA IPOTECARIA
La norma prevede la detraibilità degli
interessi passivi in dipendenza di mutui, garantiti
da ipoteca su immobili, contratti per l'acquisto
dell'unità immobiliare da adibire ad
abitazione principale. Pertanto, in presenza
di mutuo ipotecario, gli interessi passivi potranno
essere oggetto di detrazione d'imposta anche
se l'immobile su cui risulta iscritta l'ipoteca
non coincide con quello acquistato ed adibito
ad abitazione principale (cfr.
circolare n. 7 del 2001).
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