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In considerazione della forte valenza sociale
collegata all'acquisto e/o costruzione dell'abitazione
principale, la normativa tributaria consente
di realizzare dei risparmi d'imposta in occasione
della presentazione della dichiarazione dei
redditi nel caso in cui siano stati pagati interessi
passivi e oneri accessori relativamente a mutui
ipotecari stipulati per l'acquisto della casa.
Mutuo per l'acquisto della casa
A favore di chi accende un mutuo per l'acquisto
della casa è concessa una detrazione
dall'Irpef degli interessi passivi pagati e
dei relativi oneri accessori.
La normativa vigente in materia di detrazioni
fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori
derivanti da contratti di mutuo ipotecario è
piuttosto articolata in quanto nel corso degli
anni ha subito diverse modifiche con la conseguenza
che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti
e modalità che variano in relazione al
tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione
secondaria, altri fabbricati non abitativi)
e all'anno in cui è stato stipulato il
contratto di mutuo.
L'attuale disciplina prevede una detrazione
dall'imposta sul reddito delle persone fisiche
pari al 19% degli interessi passivi, e relativi
oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione
dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti
da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti
solo per l'acquisto dell'unità immobiliare
da adibire ad abitazione principale e delle
sue pertinenze per un importo non superiore
a 3.615,20 euro.
La detrazione d'imposta si deve far valere nella
dichiarazione dei redditi relativa al periodo
d'imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti
ma per fruirne è opportuno verificare
che ricorrano tutti i requisiti e le condizioni
previste che saranno illustrate in dettaglio
nei paragrafi successivi.
Cosa occorre per usufruire della detrazione
IRPEF
Il primo requisito di cui verificare l'esistenza
è quello relativo alla circostanza che
il mutuo sia stato stipulato per l'acquisto
di un immobile da adibire ad abitazione principale.
Per i mutui stipulati dal 1993, infatti, la
detrazione d'imposta, da calcolare sugli interessi
pagati, è concessa solo in relazione
all'acquisto dell'abitazione principale e delle
sue pertinenze.
L'immobile deve essere adibito ad abitazione
principale entro 1 anno dall'acquisto. Questa
condizione deve permanere per tutto il periodo
d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni.
Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto
e ristrutturazione), l'importo riferibile all'acquisto
dell'abitazione principale deve essere chiaramente
distinto per consentire una corretta detrazione.
Un'altra condizione richiesta dalla legge è
quella che prevede che il mutuo stipulato sia
garantito da ipoteca su immobili. Non possono
fruire dell'agevolazione altre forme di finanziamento,
quali: cambiali, aperture di credito in conto
corrente, anche se garantite da ipoteca, cessioni
di stipendio.
Non è richiesto che l'immobile da ipotecare
sia lo stesso che viene acquistato; può
trattarsi sia di un altro immobile posseduto
dall'acquirente sia di un altro immobile posseduto
da persona diversa dall'acquirente.
L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente
o successivo al mutuo.
Cio significa che si può acquistare ed
entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo,
oppure prima stipulare il contratto di mutuo
ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di
compravendita.
Non si tiene conto del suddetto periodo nel
caso in cui l'originario contratto è
estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo
non superiore alla residua quota di capitale
di capitale da rimborsare, maggiorata delle
spese e degli oneri correlati all'estinzione
del vecchio mutuo e all'accensione del nuovo.
L'immobile deve essere.
Per avere diritto alla detrazione, occorre che
il soggetto che eroga il mutuo sia residente
in Italia o in uno Stato membro dell'Unione
Europea ovvero sia una stabile organizzazione
nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
Nozione di abitazione
principale
Per abitazione principale si intende quella
nella quale il contribuente e\o i suoi familiari
dimorano abitualmente.
Pertanto, la detrazione spetta al contribuente
acquirente ed intestatario del contratto di
mutuo, anche se l'immobile è adibito
ad abitazione principale di un suo familiare
(coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini
entro il secondo grado).
Nel caso di separazione legale, anche il coniuge
separato, finchè non intervenga l'annotazione
della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
Il divorzio, invece, determina la cessazione
di ogni rapporto di parentela; tuttavia, al
coniuge che ha trasferito la propria dimora
abituale potrebbe continuare a spettare il beneficio
della detrazione (per la quota di competenza)
se, ad esempio, presso l'immobile continuino
a dimorare i propri figli.
La dimora abituale generalmente coincide con
la residenza anagrafica, tuttavia il contribuente
può attestare - mediante autocertificazione
- che la sua dimora abituale è in luogo
diverso da quello risultante dai registri anagrafici.
Non si possono avere più abitazioni principali
nello stesso momento.
La nozione di abitazione principale deve essere
sempre riferita a colui che chiede la detrazione
degli interessi.
Ad esempio, nel caso in cui un genitore cede
l'uso della propria abitazione principale al
figlio, andando ad abitare in un' altra casa
di sua proprietà, è quest' ultimo
immobile che diventa abitazione principale,
mentre quella ceduta in uso al figlio perde
questa qualifica.
Se il genitore, invece, va ad abitare in una
casa che prende in affitto, l'immobile occupato
dal figlio non perde la qualifica di abitazione
principale ed il genitore conserva il diritto
alla detrazione degli interessi passivi.
Casi particolari
Quando è possibile
fruire della detrazione anche se l'immobile
non viene adibito ad abitazione principale?
L'immobile deve essere adibito ad abitazione
principale entro 1 anno dall'acquisto e questa
condizione deve permanere per tutto il periodo
d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni.
In assenza di queste condizioni,
non si perde comunque il diritto alla detrazione
solo nei seguenti casi:
1. Trasferimento per motivi
di lavoro: si ha diritto alla detrazione
anche se l'unità immobiliare non è
adibita ad abitazione principale a causa di
un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto
dopo l'acquisto. La detrazione non si perde
se l'immobile viene locato.
2. Ricovero in case di cura:
non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione
principale dipendenti da ricoveri permanenti
in case di riposo o in centri di assistenza
sanitaria, a condizione che l'immobile non venga
locato.
3. Forze armate e Forze
di polizia: al personale in servizio
permanente delle Forze armate e delle Forze
di polizia ad ordinamento militare, nonché
a quello dipendente dalle Forze di polizia ad
ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta
anche se non si tratta di dimora abituale, essendo
sufficiente che si tratti di un immobile costituente
unica abitazione di proprietà.
Se l'immobile non si utilizza più come
abitazione principale
Il diritto alla detrazione viene meno a partire
dal periodo d'imposta successivo a quello in
cui l'immobile non è più utilizzato
come abitazione principale (ad eccezione del
trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero
permanente in case di cura).
Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire
l'immobile ad abitazione principale, in relazione
alle rate pagate a decorrere da tale momento,
è possibile fruire nuovamente della detrazione.
Chi può fruire
della detrazione d'imposta
La detrazione d'imposta spetta agli acquirenti
, anche della sola nuda roprietà, che
siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario.
In presenza di più intestatari del mutuo,
il diritto alla detrazione spetta a ciascuno
in proporzione alla propria quota.
Contitolarità
del contratto di mutuo
In caso di contitolarità del contratto
di mutuo o di più contratti di mutuo
il limite di 3.615,20 euro è riferito
all'ammontare complessivo degli interessi, oneri
accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
Se invece il mutuo è cointestato con
il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge
che sostiene interamente la spesa può
fruire della detrazione per entrambe le quote
di interessi passivi, sempre che il coniuge
a carico sia comproprietario dell'abitazione.
Nudo proprietario
La detrazione spetta anche all'acquirente della
sola nuda proprietà.
Accollo del mutuo
da parte dell'erede o dell'acquirente
In caso di morte del mutuatario, il diritto
alla detrazione si trasmette all'erede o legatario
o all'acquirente che si sia accollato il mutuo.
In caso di accollo, per data di stipulazione
del contratto di mutuo deve intendersi quella
di stipula del contratto di accollo del mutuo.
Il contribuente, quindi, che si è accollato
un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella
data ricorrono nei suoi confronti le condizioni
previste dalla legge.
La detrazione compete anche al coniuge superstite,
se contitolare insieme al coniuge deceduto del
mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione
principale, a condizione che provveda a regolarizzare
l'accollo del mutuo.
o Mutui stipulati dalla cooperativa o dall'impresa
costruttrice
Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati
da cooperative o da imprese costruttrici, il
diritto alla detrazione d'imposta spetta agli
assegnatari o agli acquirenti in relazione agli
interessi passivi, oneri accessori e quote di
rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti
dei mutui.
Per i soci di cooperative edilizie e proprietà
divisa, per avere diritto alla detrazione, non
vale il momento del formale atto di assegnazione
redatto dal notaio o quello dell'acquisto, ma
il momento della delibera assembleare di assegnazione
dell'alloggio, con conseguente assunzione dell'obbligo
di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.
SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
La detrazione d'imposta spetta nell'anno in
cui le spese sono state effettivamente sostenute,
indipendentemente dalla data di scadenza, sia
per gli interessi passivi - con esclusione di
quelli coperti da contributi erogati da enti
pubblici - che per gli oneri accessori.
SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
Gli oneri accessori sui quali è consentito
calcolare la detrazione sono le spese assolutamente
necessarie
alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si segnalano:
- l'onorario del notaio per la stipula del contratto
di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
- la commissione richiesta dagli istituti di
credito per la loro attività di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui
in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione
del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole
di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti
in valuta estera;
- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione
di ipoteca;
- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Non sono ammesse
alla detrazione, in quanto non assolutamente
necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile,
neppure qualora l'assicurazione sia richiesta
dall'istituto di credito che concede il mutuo,
quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari
eventi danneggino l'immobile, determinando
una riduzione del suo valore ad un ammontare
inferiore rispetto a quello ipotecato.
Non sono ammesse
alla detrazione, in quanto relative al contratto
di compravendita e non di mutuo:
- le spese di mediazione immobiliare (agenzie
immobiliari);
- l'onorario del notaio per il contratto di
compravendita;
- le imposte di registro, l'Iva, le imposte
ipotecarie e catastali.
Non sono ammessi
alla detrazione gli interessi passivi eventualmente
coperti da contributi concessi dallo Stato o
da enti pubblici in conformità ad apposite
disposizioni di legge.
Nel caso in cui il contributo venga erogato
in un periodo d'imposta successivo a quello
in cui il contribuente ha fruito della detrazione
per l'intero importo degli interessi passivi,
l'ammontare del contributo percepito deve essere
assoggettato a tassazione separata a titolo
di "onere rimborsato".
RINEGOZIAZIONE DEL CONTRATTO DI MUTUO
Nel caso di rinegoziazione di un contratto di
mutuo stipulato per l'acquisto di propria
abitazione si continua ad aver diritto alla
detrazione prevista dalla normativa vigente
al
momento della stipula dell'originario contratto
di mutuo.
Tale trattamento si mantiene, tuttavia, solo
se:
sono rimaste invariate le parti contraenti;
non sia mutato l'immobile concesso in garanzia;
l'importo del mutuo non risulti superiore alla
residua quota di capitale (comprensivo delle
eventuali rate scadute e non pagate, del rateo
di interessi del semestre in corso calcolati
al cambio del giorno in cui avviene la conversione,
nonché degli eventuali oneri per l'estinzione
anticipata della provvista in valuta estera)
da rimborsare alla data di rinegoziazione del
predetto contratto.
Le parti contraenti si considerano invariate
anche nel caso in cui la rinegoziazione avvenga,
anziché con il contraente originario,
tra l'istituto di credito e colui che nel frattempo
è subentrato nel rapporto di mutuo a
seguito di accollo.
CASI PARTICOLARI
Acquisto di una quota dell'unità
immobiliare
La detrazione spetta anche se il mutuo è
stato stipulato per acquistare una ulteriore
quota di proprietà dell'unità
immobiliare.
Acquisto di due unità immobiliari
Qualora un soggetto si trovi nella condizione
di potersi avvalere contemporaneamente della
detrazione con riferimento a due acquisti di
immobili, è consentito applicare la detrazione
in corrispondenza di uno solo degli acquisti.
In tal caso, la detrazione dovrà riferirsi
agli interessi pagati in relazione alla casa
effettivamente adibita ad abitazione principale
del soggetto.
Immobile oggetto di ristrutturazione
edilizia
Qualora l'immobile acquistato sia oggetto di
lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione
spetta dalla data in cui l'immobile è
adibito ad abitazione principale, a condizione
che:
l'utilizzo come abitazione principale avvenga
entro 2 anni dall'acquisto;
la
ristrutturazione sia comprovata da concessione
edilizia o atto equivalente.
Immobile locato
Se è stato acquistato un immobile locato,
la detrazione spetta a decorrere sin dalla prima
rata di mutuo corrisposta, a condizione che:
entro 3 mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi
al locatario l'atto di intimazione di licenza
o di sfratto per finita locazione;
entro 1 anno dal rilascio, l'immobile sia adibito
ad abitazione principale.
Qualora entro 1 anno dal rilascio, l'immobile
non venga destinato ad abitazione principale,
gli interessi per i quali il contribuente si
è avvalso della detrazione dovranno essere
dichiarati e assoggettati a tassazione separata.
Pertinenze
Il contratto di mutuo deve essere espressamente
finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale
e delle sue pertinenze.
Un contratto di mutuo stipulato autonomamente
per acquistare una pertinenza non dà
diritto alla detrazione, anche se si tratti
di pertinenza dell'abitazione principale.
DOCUMENTAZIONE
Per fruire della detrazione, è necessario
che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta,
a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente
documentazione:
quietanze di pagamento degli interessi passivi
relativi al mutuo;
copia del contratto di mutuo dal quale risulti
che lo stesso è assistito da ipoteca
e che è stato stipulato per l'acquisto
dell'abitazione principale.
MUTUI STIPULATI PRIMA
DEL 1993
Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992,
le detrazioni spettano per l'acquisto di propria
abitazione anche diversa da quella principale.
L'importo massimo di spesa su cui applicare
la detrazione è per ciascun intestatario
del mutuo, di 3.615,20 euro se si tratta di
abitazione principale, e di 2.065,83 euro se
si tratta di altra propria abitazione.
In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta
se il tetto massimo di spesa è stato
aggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario
per l'acquisto dell'abitazione principale.
Se questi sono stati inferiori al limite predetto,
la detrazione si applica sulla differenza.
Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991,
le detrazioni spettano anche per l'acquisto
di immobile non abitativo con un limite di spesa
di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.
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