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Agevolazioni fiscali

Dal sito www.ufficioentrate.it

In considerazione della forte valenza sociale collegata all'acquisto e/o costruzione dell'abitazione principale, la normativa tributaria consente di realizzare dei risparmi d'imposta in occasione della presentazione della dichiarazione dei redditi nel caso in cui siano stati pagati interessi passivi e oneri accessori relativamente a mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della casa.


Mutuo per l'acquisto della casa
A favore di chi accende un mutuo per l'acquisto della casa è concessa una detrazione dall'Irpef degli interessi passivi pagati e dei relativi oneri accessori.
La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
L'attuale disciplina prevede una detrazione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore a 3.615,20 euro.
La detrazione d'imposta si deve far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti ma per fruirne è opportuno verificare che ricorrano tutti i requisiti e le condizioni previste che saranno illustrate in dettaglio nei paragrafi successivi.


Cosa occorre per usufruire della detrazione IRPEF
Il primo requisito di cui verificare l'esistenza è quello relativo alla circostanza che il mutuo sia stato stipulato per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.
Per i mutui stipulati dal 1993, infatti, la detrazione d'imposta, da calcolare sugli interessi pagati, è concessa solo in relazione all'acquisto dell'abitazione principale e delle sue pertinenze.
L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto. Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni.
Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l'importo riferibile all'acquisto dell'abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.
Un'altra condizione richiesta dalla legge è quella che prevede che il mutuo stipulato sia garantito da ipoteca su immobili. Non possono fruire dell'agevolazione altre forme di finanziamento, quali: cambiali, aperture di credito in conto corrente, anche se garantite da ipoteca, cessioni di stipendio.
Non è richiesto che l'immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato; può trattarsi sia di un altro immobile posseduto dall'acquirente sia di un altro immobile posseduto da persona diversa dall'acquirente.
L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo al mutuo.
Cio significa che si può acquistare ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all'estinzione del vecchio mutuo e all'accensione del nuovo.
L'immobile deve essere.
Per avere diritto alla detrazione, occorre che il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in uno Stato membro dell'Unione Europea ovvero sia una stabile organizzazione nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Nozione di abitazione principale
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e\o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finchè non intervenga l'annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
Il divorzio, invece, determina la cessazione di ogni rapporto di parentela; tuttavia, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale potrebbe continuare a spettare il beneficio della detrazione (per la quota di competenza) se, ad esempio, presso l'immobile continuino a dimorare i propri figli.
La dimora abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica, tuttavia il contribuente può attestare - mediante autocertificazione - che la sua dimora abituale è in luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.
Non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento.
La nozione di abitazione principale deve essere sempre riferita a colui che chiede la detrazione degli interessi.
Ad esempio, nel caso in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un' altra casa di sua proprietà, è quest' ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Se il genitore, invece, va ad abitare in una casa che prende in affitto, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi.


Casi particolari
Quando è possibile fruire della detrazione anche se l'immobile non viene adibito ad abitazione principale?
L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto e questa condizione deve permanere per tutto il periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni. In assenza di queste condizioni,
non si perde comunque il diritto alla detrazione solo nei seguenti casi:

1. Trasferimento per motivi di lavoro: si ha diritto alla detrazione anche se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto. La detrazione non si perde se l'immobile viene locato.

2. Ricovero in case di cura: non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga locato.

3. Forze armate e Forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Se l'immobile non si utilizza più come abitazione principale
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in case di cura).
Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l'immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, è possibile fruire nuovamente della detrazione.


Chi può fruire della detrazione d'imposta
La detrazione d'imposta spetta agli acquirenti , anche della sola nuda roprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.

Contitolarità del contratto di mutuo
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 3.615,20 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell'abitazione.

Nudo proprietario
La detrazione spetta anche all'acquirente della sola nuda proprietà.

Accollo del mutuo da parte dell'erede o dell'acquirente
In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario o all'acquirente che si sia accollato il mutuo.
In caso di accollo, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge.

La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo.
o Mutui stipulati dalla cooperativa o dall'impresa costruttrice
Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione d'imposta spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui.
Per i soci di cooperative edilizie e proprietà divisa, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell'acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell'alloggio, con conseguente assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.


SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi - con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici - che per gli oneri accessori.
SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie
alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si segnalano:
- l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
- la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando
una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.
Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo:
- le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;
- le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali.
Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge.
Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di "onere rimborsato".

RINEGOZIAZIONE DEL CONTRATTO DI MUTUO
Nel caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo stipulato per l'acquisto di propria
abitazione si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al
momento della stipula dell'originario contratto di mutuo.
Tale trattamento si mantiene, tuttavia, solo se:
sono rimaste invariate le parti contraenti;
non sia mutato l'immobile concesso in garanzia;
l'importo del mutuo non risulti superiore alla residua quota di capitale (comprensivo delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso calcolati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli eventuali oneri per l'estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto.
Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione avvenga, anziché con il contraente originario, tra l'istituto di credito e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

CASI PARTICOLARI

Acquisto di una quota dell'unità immobiliare
La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare.

Acquisto di due unità immobiliari
Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente della detrazione con riferimento a due acquisti di immobili, è consentito applicare la detrazione in corrispondenza di uno solo degli acquisti.
In tal caso, la detrazione dovrà riferirsi agli interessi pagati in relazione alla casa effettivamente adibita ad abitazione principale del soggetto.

Immobile oggetto di ristrutturazione edilizia
Qualora l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale, a condizione che:
l'utilizzo come abitazione principale avvenga entro 2 anni dall'acquisto;
la ristrutturazione sia comprovata da concessione edilizia o atto equivalente.

Immobile locato
Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere sin dalla prima
rata di mutuo corrisposta, a condizione che:
entro 3 mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
entro 1 anno dal rilascio, l'immobile sia adibito ad abitazione principale.
Qualora entro 1 anno dal rilascio, l'immobile non venga destinato ad abitazione principale, gli interessi per i quali il contribuente si è avvalso della detrazione dovranno essere dichiarati e assoggettati a tassazione separata.

Pertinenze
Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale e delle sue pertinenze.
Un contratto di mutuo stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza non dà diritto alla detrazione, anche se si tratti di pertinenza dell'abitazione principale.

DOCUMENTAZIONE
Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.


MUTUI STIPULATI PRIMA DEL 1993
Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l'acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.
L'importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo, di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione.
In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato aggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale.
Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.
Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l'acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.