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Imposte sul contratto di mutuo

Dal sito www.ufficioentrate.it

LE IMPOSTE SUL CONTRATTO DI MUTUO
Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo per l'acquisto della casa.
Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato con una banca è assoggettato all'imposta sostitutiva sui finanziamenti, le cui caratteristiche saranno illustrate più avanti.
Limitatamente ai mutui concessi ai propri dipendenti ed iscritti per l'acquisto di abitazioni, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali.
Se, invece, il finanziamento è effettuato da un'impresa non bancaria (ad es. società finanziaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (a carico generalmente del soggetto finanziato), tra queste:
l'imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);

l'imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;

l'imposta proporzionale ipotecaria per l'iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;

l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);

l'imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.


L'IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI
Il contratto di mutuo per l'acquisto di un'abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi.
In pratica, l'applicazione dell'imposta sostitutiva determina l'esenzione all'imposta di bollo, dall'imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.
L'applicazione dell'imposta sostitutiva non determina invece l'esenzione totale dell'imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille).
L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie.
L'imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all'imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.


ALIQUOTA DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA
L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati.
Più specificatamente, nei confronti delle persone fisiche l'aliquota dell'imposta sostitutiva è dello 0,25% sull'importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni "prima casa".
Le agevolazioni "prima casa" si applicano allorquando ricorrono una serie di condizioni che consentono l'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro (o dell'IVA) dovuta in sede di trasferimento di tali immobili.
Il concetto di "abitazione principale", definita come l'abitazione nella quale "il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente". Conseguentemente il finanziamento destinato all'acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale è soggetto all'imposta sostitutiva con l'aliquota dello 0,25% soltanto nel caso in cui l'immobile sia acquistato con le agevolazioni "prima casa".
L'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25% si applica anche alle operazioni di finanziamento destinate all'acquisto, costruzione e ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni c.d. "prima casa". In buona sostanza, ai fini dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno lo stesso trattamento dell'immobile ad uso abitativo al quale accedono.
Se, invece, il mutuo è finalizzato all'acquisto, costruzione e ristrutturazione di un'abitazione che non possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni "prima casa" (come ad esempio una seconda casa ), l'aliquota è del 2%.


IMMOBILI DIVERSI DALLE ABITAZIONI
Anche sulle operazioni di finanziamento bancario erogato per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione, eccetera, di immobili che non costituiscono abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini) si applica l'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%.


ADEMPIMENTI E DOCUMENTAZIONE
Per l'applicazione della minore aliquota dello 0,25% è necessaria la richiesta del mutuatariopersona fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all'aliquota del 2%.
Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, dal momento che l'aliquota d'imposta sostitutiva da applicare è individuata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascuno dei mutuatari.
Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra due soggetti per l'acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica l'aliquota del 2% alla quota parte del finanziamento erogata al soggetto mutuatario che acquista l'immobile, ad uso abitativo, non rientrante nel regime agevolativo "prima casa", mentre si applica l'aliquota dello 0,25% alla quota restante.


MUTUO DI IMPORTO SUPERIORE AL PREZZO DELL'IMMOBILE
In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile,
comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l'agevolazione deve essere limitata all'ammontare del predetto costo, risultante dalla sommatoria del valore dell'immobile indicato nel rogito, nonché degli altri oneri accessori,
debitamente documentati, connessi con l'operazione di acquisto. Per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% può essere utilizzata la seguente formula:
costo di acquisto dell'immobile x interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di mutuo
Poiché il suddetto chiarimento sull'argomento in discorso è stato affermato nella circolare n.15 del 2005, gli uffici non applicano le sanzioni nei confronti dei contribuenti e dei CAF che nelle dichiarazioni dei redditi nei periodi d'imposta precedenti al 2004 hanno indicato interessi passivi relativi a mutuo di valore eccedente quello dell'abitazione principale, senza effettuare il necessario calcolo proporzionale dell'ammontare detraibile nella erroneaconvinzione che la detassazione spettasse con riferimento all'intero ammontare degli interessi pagati (cfr. circolare n. 26 del 31 maggio 2005).


DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI CORRISPOSTI PER IL FINANZIAMENTO
La norma che disciplina la detrazione dall'Irpef degli interessi passivi pagati sui mutui prevede che tali interessi siano corrisposti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili, e che i mutui siano contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto stesso. Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e gli interessi derivanti da finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili. Non danno diritto a detrazione gli interessi pagati a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l'acquisto della casa di abitazione, poiché tale operazione finanziaria è diversa da quella di mutuo, sebbene sia ad essa collegata (cfr. circolare n. 50 del 12 giugno 2002).


DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI CORRISPOSTI PER ABITAZIONE DI UN FIGLIO
A partire dal 2001, per abitazione principale si intende quella adibita ad abitazione principale del contribuente e/o di suoi familiari. Tale disposizione è entrata in vigore dal 1 gennaio 2001 ma trova applicazione anche in riferimento alle rate pagate dopo la predetta data in dipendenza di contratti di mutuo stipulati prima del 2001, sempreché siano state rispettate le condizioni richieste Recedentemente.
In particolare che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale del contribuente e/o di un familiare entro 6 mesi dall'acquisto stesso e l'acquisto dell'unità immobiliare sia stato effettuato nei 6 mesi precedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo (cfr. circolare n. 50 del 2002).


DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI CORRISPOSTI SU MUTUO PER ACQUISTO DI UNITA' IMMOBILIARE LOCATA
In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro 3 mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro 1 anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
In relazione a questa particolare ipotesi, è possibile fruire delle detrazioni sin dalla prima rata (cfr. circolare n. 50 del 2002).


DETRAZIONE DELLA QUOTA DI INTERESSI PASSIVI CORRISPOSTI SU MUTUOI PER ACQUISTO DI DUE UNITA' IMMOBILIARI
Nel caso in cui il contribuente contrae un mutuo per l'acquisto di un immobile
adibito a propria abitazione principale, e un mutuo per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare, in analogia con quanto previsto per la deduzione dal reddito complessivo del reddito dell'abitazione principale, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell'immobile adibito a propria abitazione (cfr. circolare n. 50 del 2002).


VARIAZIONI DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE
Ai fini della detraibilità degli interessi passivi per mutui ipotecari, si intende per
abitazione principale quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Il contribuente può ricominciare a detrarre gli interessi passivi dal momento in
cui l'immobile viene ad essere utilizzato come abitazione principale dalla madre in quanto la continuità non è un requisito richiesto per usufruire della detrazione (cfr. circolari n. 55 del 2001 e n. 55 del 2002).



CONDIZIONI PER FRUIRE DELL'AGEVOLAZIONE
La disposizione cui si riferisce il quesito prevede la detrazione per interessi passivi
su mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale.
Tale formulazione sottintende che il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario dell'unità immobiliare (cfr. circolare n.7 del 26 gennaio 2001)


MUTUO COINTESTATO CON CONIUGE FISCALMENTE A CARICO
A partire dal periodo d'imposta 2001 il coniuge che possiede redditi può fruire
della detrazione non solo in relazione alla propria quota d'interessi ma anche per quella del coniuge che risulti a suo carico a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il contratto di mutuo (cfr. circolare n.7 del 26 gennaio 2001).


GARANZIA IPOTECARIA
La norma prevede la detraibilità degli interessi passivi in dipendenza di mutui, garantiti da ipoteca su immobili, contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Pertanto, in presenza di mutuo ipotecario, gli interessi passivi potranno essere oggetto di detrazione d'imposta anche se l'immobile su cui risulta iscritta l'ipoteca non coincide con quello acquistato ed adibito ad abitazione principale (cfr. circolare n. 7 del 2001).