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Fideiussione garantisce dal rischio morosità

Matteo REZZONICO

Sento spesso parlare di "affitto sicuro", grazie alla Stipula, da parte dell'inquilino, di una polizza assicurativa a garanzia del versamento del canone. Quali sono i vantaggi per il locatore? E quali i rischi? Silvia NOGARA - VERONA

La legge 431/98, liberalizzando i canoni di locazione e abrogando l'equo canone, ha sicuramente contribuito ad aggravare il fenomeno della morosità: di qui, l'esigenza dei locatori di puntare ad affitti più sicuri, anche mediante la stipula di fideiussioni bancarie o assicurative.La sicurezza degli affitti è tuttavia un obiettivo difficile da conseguire, alla stregua di un quadro normativo rimasto immutato: si pensi solo ai tempi per conseguire il rilascio dei locali - da 6 a 10 mesi - anche quando si proceda per morosità.

Nel frattempo, e in attesa della restituzione dell'immobile, il locatore è esposto al rischio di non percepire né i canoni, nè le spese, che egli è comunque tenuto a pagare al condominio. Occorre dunque cautelarsi, per quanto possibile, con un minimo di misure atte a scongiurare danni maggiori.Avanti tutto, è assolutamente indispensabile ricercare un buon inquilino, tenendo presente che è sempre meglio un buon inquilino che un canone più alto. In ogni caso, è opportuno che il locatore richieda all'inquilino almeno la dichiarazione dei redditi, per valutare realisticamente il rapporto di compatibilità tra reddito e canone.

Dal punto di vista giuridico, occorre assumere alcune cautele. Una indispensabile cautela giuridica in questo senso è sicuramente quella di formalizzare l'accordo con un contratto scritto, posto che, a tenore dell'articolo 1, comma 4, legge 431/98, per le locazioni abitative "è richiesta la forma scritta", in assenza della quale, il locatore rischia di vedersi ricondurre il canone a quello cosiddetto convenzionato - notoriamente inferiore al canone libero - a norma dell'articolo 13, comma 1 e 5, legge 431/98.Non solo. Senza il contratto scritto, non è neppure azionabile la più rapida procedura della convalida di sfratto. Si veda sul punto, Tribunale di Pisa, 2 febbraio 2002, per il quale "il contratto verbale di locazione di immobile urbano destinato a uso abitativo e stipulato dopo il dicembre 1998, a norma dell'articolo 1, comma 4, legge 431/98, è nullo per difetto della forma scritta "ad substantiam", con la conseguenza che è precluso al giudice adito in sede di procedimento sommario, anche d'ufficio, di prenderlo in esame, salvo che il conduttore non alleghi la fattispecie eccezionale che il "locatore abbia preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto", ai sensi dell'articolo 13, comma 5, legge 431/98". Sostanzialmente, nello stesso senso, si veda anche Tribunale di Verbania, 5 aprile 2001, per il quale "in tema di sfratto per morosità, ove il contratto di locazione posto a base del procedimento sommario sia affetto da nullità per mancanza di forma scritta, richiesta "ad substantiam" dall'articolo 1, comma 4, legge 431/98, il giudicante deve - a mezzo di ordinanza - pronunciare il rigetto della domanda, per assenza dei relativi presupposti".Altra doverosa cautela è quella di inserire nel contratto la cosiddetta clausola risolutiva espressa, prevedendo che il mancato pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, comporta la risoluzione di diritto del contratto, a norma dell'articolo 1456, Codice civile. Questa clausola recepisce pressoché integralmente il contenuto dell'articolo 5 della legge di equo canone - non abrogata dalla legge 431/98 - e serve a stroncare sul nascere ogni velleità di contestazione del canone e delle spese. Si tenga presente che, in tema di applicabilità alle locazioni abitative dell'articolo 5, legge 392/78 - anche nel regime della legge 431/98 - la Cassazione ha puntualizzato che "all'esito della nuova disciplina delle locazioni abitative a opera della legge 431/98, la disposizione contenuta nell'articolo 5, legge 392/78, trova applicazione nelle locazioni abitative" (Cassazione, 10 giugno 2005, n. 12321).La clausola è addirittura imprescindibile nelle locazioni commerciali, per le quali è ritenuta l'inapplicabilità del richiamato articolo 5 della legge di equo canone.

È poi indispensabile - per prevenire contenziosi - specificare in contratto quali sono le spese a carico del locatore e quali quelle a carico del conduttore. In questo senso è certamente utile il richiamo delle tabelle delle spese approvate dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini o alla tabella, allegato G, al Dm ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, ancorché dettata per i contratti convenzionati.È anche indispensabile inserire, nel contratto, una clausola del seguente tenore: "Gli oneri accessori vengono individuati per il primo anno e ai soli fini fiscali in euro da pagarsi con le stesse modalità del canone di locazione in numero rate anticipate, di euro salvo il conguaglio a fine gestione. Per gli anni successivi, le spese saranno anticipate sulla base del rendiconto condominiale dell'anno precedente, sempre salvo il conguaglio alla fine dell'esercizio condominiale".Si tenga tra l'altro presente che, nei contratti liberi, è ora consentito stabilire che tutti gli oneri di manutenzione - sia ordinaria che straordinaria - siano posti a carico del conduttore. Questa clausola è però fortemente osteggiata dai sindacati inquilini, che sul punto hanno preannunciato battaglia, riservandosi contenziosi non desiderati dal locatore.È, in ogni caso, assolutamente doveroso richiedere - congiuntamente al pagamento delle rate anticipate di canone e spese - il versamento di un deposito cauzionale, magari infruttifero di interessi legali. Si tenga presente, in tema di deposito cauzionale, che l'articolo 11, legge 392/78 - per il quale "il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno" - è ora diventata norma derogabile dal contratto di locazione. Sull'ammissibilità del deposito cauzionale infruttifero di interessi, si veda tra gli altri, Tribunale di Modena 23 luglio 2004, per il quale se le parti sono libere di determinare la misura e la consistenza del canone dovrebbe logicamente discenderne la riemersione dell'autonomia delle parti anche per quanto attiene ad aspetti secondari ed accessori del rapporto rispetto a quell'obbligazione principale, quale appunto la disciplina volta alla fissazione della consistenza e della fruttuosità o meno del deposito cauzionale. Questo sembra essere - si legge nella richiamata sentenza - "lo spirito del nuovo sistema normativo introdotto dalla legge 431/98. Senza dire, poi, che l'eventuale tentativo di riconduzione di un deposito infruttifero alla previsione sanzionatoria di nullità di cui all'articolo 13, comma 4, legge 431/98, potrebbe ritenersi distonica rispetto al chiaro dettato letterale, che si riferisce alla nullità della attribuzione al locatore di un canone superiore a quello contrattualmente pattuito".
PAGINA A CURA DI MATTEO REZZONICO

Il puntoAssicurativa, bancaria o di terzi solvibili

Negli ultimi tempi ha preso sempre più piede - per contrastare la possibile morosità dell'inquilino - la prassi di ricorrere a fideiussioni bancarie, assicurative, del datore di lavoro o di terzi solvibili.A norma dell'articolo 1936, Codice civile, "è fideiussore colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui". E, dunque, il fideiussione può fornire al locatore la garanzia del pagamento dei canoni, degli oneri accessori, di eventuali danni ai locali e financo del danno conseguente alla ritardata restituzione dei locali. Rispetto a quest'ultima eventualità, è consolidata la giurisprudenza secondo cui "nell'ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi della indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591, Codice civile, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali" (Tribunale di Roma, 30 ottobre 1995).Alcune fideiussioni assicurative prevedono anche la tutela legale del locatore e il rimborso delle spese legali sostenute per la liberazione dei locali. E' noto in proposito che anche il rimborso delle spese dell'esecuzione per rilascio - ancorchè il principio sia spesso disatteso dai giudici di merito - deve essere addossata al conduttore in mora nel rilascio, nonostante il provvedimento del tribunale che ordina il rilascio dei locali.È naturalmente opportuno che la fideiussione abbia la durata di almeno 4 anni, con obbligo di rinnovo della stessa - garantito da una clausola risolutiva espressa (articolo 1456, Codice civile) - nell'ipotesi in cui l'inquilino non provveda al rinnovo della fideiussione.