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Agevolazioni fiscali prima casa

L' acquisto della "prima casa" permette un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva
In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad
Iva, l'agevolazione consiste nella possibilità di versare:
imposta di registro al 3% (anziché del 7%);
imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (attualmente 168 euro ciascuna) anziché, rispettivamente, del 2% e dell'1%.

Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della "prima casa" in cui la parte venditrice è un'impresa, l'acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:
Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
imposta di registro del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa "non costruttrice", oppure quando il venditore è un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

In assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la "prima casa", l'aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della "prima casa" sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto.
Esse competono anche quando l'atto comporta l'acquisto della nuda proprietà, del diritto d'abitazione, uso e usufrutto.



I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Vedere criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
I benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività principale.

b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.




L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:C/2 (cantina o soffitta);C/6 (garage o box auto);C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell'abitazione principale ma, di fatto, devono essere destinate a servizio della casa di abitazione.



CASI PARTICOLARI

Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un immobile da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima casa" il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti
richiesti.

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L'agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre nel rispetto delle altre condizioni previste dalla legge.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si può fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte

Acquisto di abitazione contigua
L'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:

- o quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa,
purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;

- quando si acquista un immobile contiguo ad un'altra casa di abitazione già acquistata.

Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell'agevolazione fiscale ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Cittadino italiano non residente
Chi è emigrato all'estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.
Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Non è necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.



QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"

L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:

le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;

non trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto;

vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

L'accertamento dell'ufficio
L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.
Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.
Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza
del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.