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Il preliminare di vendita

Il compromesso o "contratto preliminare" è quell'atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere entro una certa data e a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità.
Il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali e cioè:

  • la precisa descrizione del bene;
  • l'esatta individuazione del proprietario;
  • l'esatta individuazione dell'acquirente;
  • il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento;
  • termine entro il quale concludere il contratto definitivo;

ma anche altri elementi che seppur non essenziali sono determinanti per arrivare all'atto conclusivo di compravendita, non dimentichiamoci mai, che il rogito notarile ha una funzione dichiarativa e riproduttiva del preliminare, quindi il preliminare dovrebbe contenere anche:

  • le obbligazioni del venditore e dell'acquirente;
  • le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
  • i documenti di provenienza del bene;
  • l'indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie ed iscrizioni pregiudizievoli;
  • l'indicazione della situazione urbanistica e catastale del bene;
  • la decorrenza del possesso del bene;


Nascono così da un' accordo preliminare ( seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti ( e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l'intervento del Giudice). Il preliminare può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio, o per atto pubblico. A maggior tutela della parte acquirente, inoltre, il legislatore ha previsto che il contratto preliminare, stipulato necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, sia trascrivibile presso il competente ufficio dei Registri Immobiliari: tale trascrizione ha una funzione "prenotativa", nel senso che l'acquirente, dopo il preliminare, è tutelato dai pregiudizi che possano derivare da qualsiasi atto di disposizione che il promettente alienante compia sul bene oggetto del preliminare stesso nel periodo che segue la sua stipulazione. Tale effetto tuttavia cessa se entro un anno dal termine pattuito ( vediamo l'importanza del termine nel preliminare) o entro tre anni dalla trascrizione non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto equivalente ( ad esempio la sentenza di un giudice).
Questa disciplina si applica anche nel caso in cui il contratto abbia per oggetto un immobile da costruire, ma in tal caso il preliminare deve riportare altri elementi, quali la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi( Tutela degli acquirenti di immobili da costruire).

La trascrizione ha una funzione di tutela del futuro acquirente, in ragione della " opponibilità erga omnes", che determina con riguardo a quel contratto preliminare , nel senso che nessun soggetto, dopo l'effettuazione della trascrizione, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi di fatto che quell'immobile era sostanzialmente " prenotato": la trascrizione pone l'acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l'immobile ( ad esempio ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate ( in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli atri creditori).
Occorre ricordare che la trascrizione del contatto preliminare e quindi l'intervento del notaio è una facoltà delle parti, mentre sussiste l' obbligo delle parti ed ora anche delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se stipulato privatamente.

Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell'art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice, come dicevamo precedentemente, una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile che viene versato dall'acquirente all'atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell'affare. Questo vuol dire che se l'acquirente si ritira dall'affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l'impegno, l'acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall'affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest'ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest'ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.

La caparra penitenziale
La caparra penitenziale è definita dal codice civile "il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti" (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritenessero opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l'acquirente perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l'impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null'altro potrà pretendere l'altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno. Attenzione a non versare una caparra troppo bassa, in quanto il venditore potrebbe cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.