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Tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

In passato chi acquistava un immobile in costruzione era costretto dal mercato a pagarlo ben prima di diventarne proprietario. I soldi versati, non avevano alcuna garanzia in caso di fallimento del costruttore. Per cui l'acquirente perdeva soldi e casa.
A questo si aggiungeva il rischio di revocatoria fallimentare, vera spada di Damocle per i successivi due anni dal rogito.
Nessuna garanzia inoltre sulla qualità dell'immobile per la scomparsa dalla scena del costruttore (fallimento o cessata attività).
Dopo anni di attese è stato finalmente pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, il Decreto Legislativo n. 122, del 20 giugno 2005, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2/8/2004, n. 210.
Con questa legge si è colmato un vuoto legislativo del nostro paese, l'unico in Europa a non avere una legislazione in materia. Il decreto è entrato in vigore il 21 luglio 2005.
Il provvedimento non si limita a un intervento di carattere generico, ovvero a delle semplici sanzioni nei confronti di comportamenti non virtuosi, ma pone ben precise garanzie a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti/assegnatari di immobili da costruire (persone fisiche), e norme comportamentali a carico di chi vende, tese a garantire che nell'eventualità di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento o altro) dell'impresa venditrice, il compratore sia tutelato nel riottenere le somme da lui versate a titolo di caparre e acconti. E' importante rilevare che la disciplina si rivolge alla negoziazione di edifici ove il venditore sia un soggetto il quale vende un immobile costruito da lui o da altri (in caso dell'appalto per costruire). Mentre l'acquirente tutelato è una persona che acquisti un immobile o che, pur non essendone socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l'assegnazione di un immobile.
Sono esclusi pertanto gli acquirenti che non siano persone fisiche, mentre sembrano rientrare quelle persone fisiche che compiano l'acquisto nell'esercizio della loro attività di impresa o professionale.

Gli immobili per i quali è applicabile la legge in oggetto, sono quelli per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge ( 21-luglio-2005), e non ancora ultimati da non potersi chiedere l'agibilità.


A tal fine la nuova disciplina prevede nuovi obblighi a carico dei costruttori, in particolare:

1) l'obbligo di rilasciare all'acquirente una fideiussione (bancaria o assicurativa) di importo corrispondente a quanto pagato prima del trasferimento definitivo dell'immobile, la suddetta fideiussione costituisce il perno dell'intervento posto dal legislatore e lo dimostra il fatto che il suo mancato rilascio legittima l'acquirente a dichiarare "nullo" il contratto con conseguente richiesta di restituzione delle somme pagate oltre di eventuali danni subiti;

2) l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità che si dovessero manifestare dopo la vendita dell'immobile per almeno dieci anni;

3) l'obbligo di versare un contributo ad un Fondo di solidarietà a favore degli acquirenti che abbiano subito una perdita a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure di crisi.


Ulteriori e importanti novità, che completano il rafforzamento della tutela dell'acquirente sono l'estensione anche al promissario acquirente del diritto al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca gravante sull'immobile in costruzione, ed il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento, ove non accollati. Si prevede inoltre un diritto di prelazione a favore degli acquirenti di abitazioni adibite a residenze principali in sede di incanto. Vengono anche compiute alcune modifiche in tema di legge fallimentare, in materia di esenzioni e limiti dell'azione revocatoria e onde rendere più agevoli certe decisioni in ordine agli immobili coinvolti.