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Rogito notarile

L'atto notarile o rogito notarile consiste nell'atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare, rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo acquirente, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili (è bene però ricordare che solo al momento della trascrizione del rogito presso i registri immobiliari l'acquisto sarà opponibile rispetto alle terze persone, e potrà dirsi davvero realizzato).

Il rogito è stilato dal notaio di fiducia del compratore, dal quale per consuetudine viene scelto e al quale spetta normalmente il costo dell'atto che consistono nel pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, le spese di trascrizione e voltura, l'imposta di bollo, le spese della pratica, gli onorari del notaio, la tassa per l'archivio notarile. L'atto notarile deve contenere tutti gli elementi necessari ad individuare l'immobile in questione, le parti e il prezzo di cessione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).

Al momento del rogito il venditore devrebbe presentare la seguente documentazione:
Carta d'identità e codice fiscale;
Rogito di acquisto precedente;
Dichiarazione di successione nella quale sia compreso l'immobile da vendere;
Licenze e concessioni edilizie con le eventuali varianti;
Certificato di abitabilità/agibilità;
Domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione;
Concessioni in sanatoria;
Planimetrie;
Certificati catastali.
Copia del regolamento condominiale; .
Ricevute di pagamento delle spese condominiali;



Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Nella prima, quella dell'atto pubblico, esiste una maggior responsabilità del notaio, il quale dovrà garantire all'acquirente una serie di indagini: ad esempio dovrà verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari che l'immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. Altre indagini quali pratiche di regolarità urbanistica e relativi condoni edilizi, problemi di piano regolatore, regolarità catastale ecc. possono essere espressamente affidati al notaio; in caso contrario, questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore, non la veridicità delle stesse. Perfino la Cassazione ( sentenza 475/94) ha riconosciuto la diminuita responsabilità del notaio, quando il rogito sia redisposto dalle parti o da altri professionisti, dicendo addirittura che egli non è obbligato nemmeno a effettuare un controllo ipotecario. Quindi il consiglio è quello di effettuare la vendita tramite atto pubblico. In caso di comproprietà, l'atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile. Sottoscritto il rogito, il notaio è obbligato a una serie di adempimenti fiscali e burocratici, tutti di grande importanza.
Innanzitutto deve entro 20 giorni, registrare il rogito stesso presso la Conservatoria dei registri immobiliari, provvedendo contemporaneamente a pagare i tributi previsti per la compravendita, come sopra elencati, per conto dell'acquirente.
Il rogito viene portato alla Conservatoria in duplice copia e sia sull'originale (che viene trattenuto), che sulla copia (che viene restituita al notaio) verranno riportati il numero di registrazione. La copia, a sua vola duplicata, verrà consegnata sia al venditore che all'acquirente e riporterà sulla prima pagina il totale della cifra pagata a titolo di tributi sull'acquisto. Alla Conservatoria, il notaio consegnerà anche una "Nota di trascrizione", in cui sono elencati sinteticamente tutti i vincoli che si creano sull'immobile derivanti dal contratto di compravendita.
Il notaio provvederà a iscrivere le ipoteche relative a un mutuo per l'acquisto, ma anche tutti gli altri eventuali diritti "reali" che sorgono dal rogito: servitù, usufrutto, diritto di abitazione, enfiteusi eccetera. Inoltre, l'atto notarile dovrà essere da lui trascritto, presso l'Agenzia del Territorio, nel più breve tempo possibile. Una ulteriore formalità conseguente all'atto notarile ed al possesso dell'immobile è la denuncia di cessione del fabbricato che deve essere effettuata dal vecchio proprietario entro le successive 24h ai Vigili Urbani del luogo in cui si trova l'immobile o alla Questura. Normalmente questa denuncia viene effettuata dal notaio o dall' agenzia immobiliare.