In passato chi acquistava un immobile in costruzione
era costretto dal mercato a pagarlo ben prima
di diventarne proprietario. I soldi versati,
non avevano alcuna garanzia in caso di fallimento
del costruttore. Per cui l'acquirente perdeva
soldi e casa.
A questo si aggiungeva il rischio di revocatoria
fallimentare, vera spada di Damocle per i successivi
due anni dal rogito.
Nessuna garanzia inoltre sulla qualità
dell'immobile per la scomparsa dalla scena del
costruttore (fallimento o cessata attività).
Dopo anni di attese è stato finalmente
pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del
6 luglio 2005, il Decreto Legislativo n. 122,
del 20 giugno 2005, recante disposizioni per
la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti
di immobili da costruire, a norma della legge
2/8/2004, n. 210.
Con questa legge si è colmato un vuoto
legislativo del nostro paese, l'unico in Europa
a non avere una legislazione in materia. Il
decreto è entrato in vigore il 21 luglio
2005.
Il provvedimento non si limita a un intervento
di carattere generico, ovvero a delle semplici
sanzioni nei confronti di comportamenti non
virtuosi, ma pone ben precise garanzie a tutela
dei diritti patrimoniali degli acquirenti/assegnatari
di immobili da costruire (persone fisiche),
e norme comportamentali a carico di chi vende,
tese a garantire che nell'eventualità
di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento
o altro) dell'impresa venditrice, il compratore
sia tutelato nel riottenere le somme da lui
versate a titolo di caparre e acconti. E' importante
rilevare che la disciplina si rivolge alla negoziazione
di edifici ove il venditore sia un soggetto
il quale vende un immobile costruito da lui
o da altri (in caso dell'appalto per costruire).
Mentre l'acquirente tutelato è una persona
che acquisti un immobile o che, pur non essendone
socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa
edilizia per ottenere l'assegnazione di un immobile.
Sono esclusi pertanto gli acquirenti che non
siano persone fisiche, mentre sembrano rientrare
quelle persone fisiche che compiano l'acquisto
nell'esercizio della loro attività di
impresa o professionale.
Gli immobili per i
quali è applicabile la legge in oggetto,
sono quelli per i quali il permesso di costruire
sia stato richiesto successivamente alla data
di entrata in vigore della legge ( 21-luglio-2005),
e non ancora ultimati da non potersi chiedere
l'agibilità.
A tal fine la nuova disciplina prevede nuovi
obblighi a carico dei costruttori, in particolare:
1) l'obbligo di rilasciare
all'acquirente una fideiussione (bancaria o
assicurativa) di importo corrispondente a quanto
pagato prima del trasferimento definitivo dell'immobile,
la suddetta fideiussione costituisce il perno
dell'intervento posto dal legislatore e lo dimostra
il fatto che il suo mancato rilascio legittima
l'acquirente a dichiarare "nullo"
il contratto con conseguente richiesta di restituzione
delle somme pagate oltre di eventuali danni
subiti;
2) l'obbligo di stipulare
una polizza assicurativa a favore dell'acquirente
per i vizi e le difformità che si dovessero
manifestare dopo la vendita dell'immobile per
almeno dieci anni;
3) l'obbligo di versare
un contributo ad un Fondo di solidarietà
a favore degli acquirenti che abbiano subito
una perdita a seguito dell'assoggettamento del
costruttore a procedure di crisi.
Ulteriori e importanti novità, che completano
il rafforzamento della tutela dell'acquirente
sono l'estensione anche al promissario acquirente
del diritto al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca
gravante sull'immobile in costruzione, ed il
correlativo divieto di procedere alla vendita
prima della suddivisione in quote del finanziamento
e frazionamento o della cancellazione dell'ipoteca
o del pignoramento, ove non accollati. Si prevede
inoltre un diritto di prelazione a favore degli
acquirenti di abitazioni adibite a residenze
principali in sede di incanto. Vengono anche
compiute alcune modifiche in tema di legge fallimentare,
in materia di esenzioni e limiti dell'azione
revocatoria e onde rendere più agevoli
certe decisioni in ordine agli immobili coinvolti.
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