L'atto notarile o rogito notarile consiste
nell'atto conclusivo della trattativa di compravendita
immobiliare, rappresenta, infatti, il vero e
proprio atto di vendita, ovvero, il momento
attraverso il quale avviene il passaggio definitivo
dell'immobile dal venditore al nuovo acquirente,
unica forma consentita dalla legge per il trasferimento
di beni immobili (è bene però
ricordare che solo al momento della trascrizione
del rogito presso i registri immobiliari l'acquisto
sarà opponibile rispetto alle terze persone,
e potrà dirsi davvero realizzato).
Il rogito è stilato dal notaio di fiducia
del compratore, dal quale per consuetudine viene
scelto e al quale spetta normalmente il costo
dell'atto che consistono nel pagamento dell'imposta
di registro, ipotecaria e catastale, le spese
di trascrizione e voltura, l'imposta di bollo,
le spese della pratica, gli onorari del notaio,
la tassa per l'archivio notarile. L'atto notarile
deve contenere tutti gli elementi necessari
ad individuare l'immobile in questione, le parti
e il prezzo di cessione (che dovrebbero essere
già contenuti nel compromesso).
Al momento del rogito il venditore devrebbe
presentare la seguente documentazione:
Carta d'identità e codice fiscale;
Rogito di acquisto precedente;
Dichiarazione di successione nella quale sia
compreso l'immobile da vendere;
Licenze e concessioni edilizie con le eventuali
varianti;
Certificato di abitabilità/agibilità;
Domande di condono edilizio con i bollettini
di versamento dell'oblazione;
Concessioni in sanatoria;
Planimetrie;
Certificati catastali.
Copia del regolamento condominiale; .
Ricevute di pagamento delle spese condominiali;
Il passaggio di proprietà può
avvenire con atto pubblico o con scrittura privata
autenticata. Nella prima, quella dell'atto pubblico,
esiste una maggior responsabilità del
notaio, il quale dovrà garantire all'acquirente
una serie di indagini: ad esempio dovrà
verificare presso la Conservatoria dei registri
immobiliari che l'immobile non sia gravato da
ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. Altre
indagini quali pratiche di regolarità
urbanistica e relativi condoni edilizi, problemi
di piano regolatore, regolarità catastale
ecc. possono essere espressamente affidati al
notaio; in caso contrario, questi si assume
la responsabilità di registrare le affermazioni
del venditore, non la veridicità delle
stesse. Perfino la Cassazione ( sentenza 475/94)
ha riconosciuto la diminuita responsabilità
del notaio, quando il rogito sia redisposto
dalle parti o da altri professionisti, dicendo
addirittura che egli non è obbligato
nemmeno a effettuare un controllo ipotecario.
Quindi il consiglio è quello di effettuare
la vendita tramite atto pubblico. In caso di
comproprietà, l'atto dovrà essere
firmato da tutti i comproprietari, oppure, da
un loro rappresentante al quale sia stata conferita
una procura notarile. Sottoscritto il rogito,
il notaio è obbligato a una serie di
adempimenti fiscali e burocratici, tutti di
grande importanza.
Innanzitutto deve entro 20 giorni, registrare
il rogito stesso presso la Conservatoria dei
registri immobiliari, provvedendo contemporaneamente
a pagare i tributi previsti per la compravendita,
come sopra elencati, per conto dell'acquirente.
Il rogito viene portato alla Conservatoria in
duplice copia e sia sull'originale (che viene
trattenuto), che sulla copia (che viene restituita
al notaio) verranno riportati il numero di registrazione.
La copia, a sua vola duplicata, verrà
consegnata sia al venditore che all'acquirente
e riporterà sulla prima pagina il totale
della cifra pagata a titolo di tributi sull'acquisto.
Alla Conservatoria, il notaio consegnerà
anche una "Nota di trascrizione",
in cui sono elencati sinteticamente tutti i
vincoli che si creano sull'immobile derivanti
dal contratto di compravendita.
Il notaio provvederà a iscrivere le ipoteche
relative a un mutuo per l'acquisto, ma anche
tutti gli altri eventuali diritti "reali"
che sorgono dal rogito: servitù, usufrutto,
diritto di abitazione, enfiteusi eccetera. Inoltre,
l'atto notarile dovrà essere da lui trascritto,
presso l'Agenzia del Territorio, nel più
breve tempo possibile. Una ulteriore formalità
conseguente all'atto notarile ed al possesso
dell'immobile è la denuncia di cessione
del fabbricato che deve essere effettuata dal
vecchio proprietario entro le successive 24h
ai Vigili Urbani del luogo in cui si trova l'immobile
o alla Questura. Normalmente questa denuncia
viene effettuata dal notaio o dall' agenzia
immobiliare.
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