Il compromesso o "contratto
preliminare" è quell'atto con cui
le parti interessate si obbligano a concludere
entro una certa data e a date condizioni, il contratto
definitivo di compravendita (rogito notarile)
del quale tuttavia anticipano le modalità.
Il preliminare deve contenere tutti gli elementi
essenziali e cioè: - la precisa descrizione
del bene;
l'esatta individuazione del proprietario;
l'esatta individuazione dell'acquirente;
il prezzo di vendita e le sue modalità
di pagamento;
termine entro il quale concludere il contratto
definitivo;
ma anche altri elementi che seppur non essenziali
sono determinanti per arrivare all'atto conclusivo
di compravendita, non dimentichiamoci mai, che
il rogito notarile ha una funzione dichiarativa
e riproduttiva del preliminare, quindi il preliminare
dovrebbe contenere anche:
le obbligazioni del venditore e dell'acquirente;
le condizioni della compravendita e le garanzie
della stessa;
i documenti di provenienza del bene;
l'indicazione della presenza di eventuali formalità
ipotecarie ed iscrizioni pregiudizievoli;
l'indicazione della situazione urbanistica e catastale
del bene;
la decorrenza del possesso del bene;
Nascono così da un' accordo preliminare
( seppur concluso privatamente) degli impegni
giuridicamente validi e pienamente vincolanti
per le parti ( e come tali addirittura eseguibili
forzatamente con l'intervento del Giudice). Il
preliminare può essere stipulato per scrittura
privata non autenticata o autenticata dal notaio,
o per atto pubblico. A maggior tutela della parte
acquirente, inoltre, il legislatore ha previsto
che il contratto preliminare, stipulato necessariamente
per atto pubblico o scrittura privata autenticata
da notaio, sia trascrivibile presso il competente
ufficio dei Registri Immobiliari: tale trascrizione
ha una funzione "prenotativa", nel senso
che l'acquirente, dopo il preliminare, è
tutelato dai pregiudizi che possano derivare da
qualsiasi atto di disposizione che il promettente
alienante compia sul bene oggetto del preliminare
stesso nel periodo che segue la sua stipulazione.
Tale effetto tuttavia cessa se entro un anno dal
termine pattuito ( vediamo l'importanza del termine
nel preliminare) o entro tre anni dalla trascrizione
non sia eseguita la trascrizione del definitivo
o di altro atto equivalente ( ad esempio la sentenza
di un giudice).
Questa disciplina si applica anche nel caso in
cui il contratto abbia per oggetto un immobile
da costruire, ma in tal caso il preliminare deve
riportare altri elementi, quali la superficie
utile della porzione di edificio e la quota di
diritto spettante al promissario acquirente relativa
all'intero costruendo edificio espressa in millesimi(
Tutela degli acquirenti di
immobili da costruire).
La trascrizione ha una funzione di tutela del
futuro acquirente, in ragione della " opponibilità
erga omnes", che determina con riguardo a
quel contratto preliminare , nel senso che nessun
soggetto, dopo l'effettuazione della trascrizione,
potrà dire che non era a conoscenza del
preliminare trascritto e quindi di fatto che quell'immobile
era sostanzialmente " prenotato": la
trascrizione pone l'acquirente al riparo da ogni
vicenda pregiudizievole che colpisca l'immobile
( ad esempio ipoteche o pignoramenti) nel lasso
di tempo tra preliminare e definitivo; persino
in caso di fallimento del venditore la trascrizione
del preliminare rende molto più agevole
recuperare in tutto o in parte le somme versate
( in sede fallimentare il promissario acquirente
ha una posizione privilegiata rispetto agli atri
creditori).
Occorre ricordare che la trascrizione del contatto
preliminare e quindi l'intervento del notaio è
una facoltà delle parti, mentre sussiste
l' obbligo delle parti ed ora anche delle agenzie
immobiliari è quello di provvedere alla
registrazione di tale contratto, pur se stipulato
privatamente.
Dalla stipula del compromesso nascono diritti
ed obblighi tra le parti, che trovano il loro
riconoscimento nell'art. 2932 c.c. In base a
tale disposizione, qualora una delle parti obbligate
a concludere il futuro contratto non adempia
a questo obbligo, la controparte può
ottenere dal giudice, come dicevamo precedentemente,
una sentenza che produca gli effetti del contratto
definitivo non concluso.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è un anticipo
sul prezzo d'acquisto dell'immobile che viene
versato dall'acquirente all'atto del compromesso.
Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione
dell'affare. Questo vuol dire che se l'acquirente
si ritira dall'affare, il venditore può
recedere dal contratto trattenendo la caparra.
Se invece è il venditore a ritirare l'impegno,
l'acquirente può recedere dal contratto
ed esigere il doppio della caparra. Chi non
si ritira dall'affare può anche scegliere
una via diversa e cioè chiedere al giudice
l'esecuzione in forma specifica del contratto
(art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest'ultimo
per inadempimento della controparte ed il risarcimento
del danno, con la conseguenza che, in quest'ultimo
caso, la caparra avrà la funzione di
garantire il credito per il risarcimento del
danno.
Qualora nel compromesso si parli semplicemente
di caparra, si intende con questo termine quella
confirmatoria.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale è definita dal
codice civile "il corrispettivo del recesso
di ciascuna delle parti" (art. 1386 c.c.).
Con questa formula le parti concordano il diritto
di recedere dal contratto qualora lo ritenessero
opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale.
Quindi se chi recede è l'acquirente perde
la somma versata; se invece è il venditore
a ritirare l'impegno deve restituire il doppio
della somma ricevuta. Null'altro potrà
pretendere l'altra parte ne sotto forma di esecuzione
specifica del contratto né sotto forma
di risarcimento del danno. Attenzione a non
versare una caparra troppo bassa, in quanto
il venditore potrebbe cambiare idea o addirittura
vendere ad una terza persona che le offra una
differenza di prezzo superiore alla caparra
da restituire.
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