QUALI SONO LE IMPOSTE
DOVUTE DALL'ACQUIRENTE
Quando si acquista una casa, l'acquirente
è tenuto sia al pagamento dell'imposta
di registro, o alternativamente dell'Iva, che
delle imposte ipotecaria e catastale.
Più precisamente,
A. Quando
chi vende la casa è:
un privato;
un'impresa "non costruttrice";
un'impresa "costruttrice" (o che ha
ristrutturato l'immobile) ed ha ultimato i lavori
da più di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- imposta di registro (7%);
- imposta ipotecaria (2%);
- imposta catastale (1%).
B. Quando il venditore
è :
un'impresa "costruttrice" (o un'impresa
che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita
avviene entro 4 anni
dall'ultimazione dei lavori;
le imposte dovute dall'acquirente
sono le seguenti:
Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
imposta di registro (nella misura fissa di 168
euro);
imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168
euro);
imposta catastale (nella misura fissa di 168
euro).
Per l'acquisto
della "prima casa" e delle sue pertinenze
sono previste aliquote agevolate.
COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
sono versate dal notaio al momento della registrazione
dell'atto.
Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della
legge finanziaria per il 2007), per le vendite
di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze)
effettuate nei confronti di persone fisiche
che non agiscano nell'esercizio di attività
commerciali, artistiche o professionali, la
base imponibile ai fini delle imposte di registro,
ipotecarie
e catastali può essere costituita dal
valore catastale dell'immobile, anziché
dal corrispettivo pagato.
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione
delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale)
sul valore catastale dell'immobile, deve farne
esplicita richiesta al notaio.
L'agevolazione spetta, inoltre, a condizione
che nell'atto sia indicato l'effettivo importo
pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento del corrispettivo
o la dichiarazione nell'atto di compravendita
di una somma inferiore a quella concordata determina
la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale
saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente
pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va
dal 50% al 100% delle minori imposte versate.
Il nuovo regime di tassazione delle compravendite
immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base
al quale la base imponibile per l'applicazione
delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
è data dal valore dell'immobile dichiarato
nell'atto;
- una riduzione del 30% dell'onorario del notaio
che, come è noto, viene calcolato sul
valore dell'immobile indicato nell'atto.
ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili
ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze
(box, garage, cantine)a favore di un privato
(acquirente), si può assumere come
base imponibile il valore catastale. Per
tutte le altre compravendite in cui l'acquirente
non è un privato e/o che la vendita
riguarda terreni, negozi o uffici, la base
imponibile è costituita dal prezzo
pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti
e non dal valore catastale.
|
I contribuenti che si avvalgono delle nuove
disposizioni sono esclusi dalla programmazione
dei controlli relativi alle vendite immobiliari
nonché dalla rettifica del valore. Per
chi decide di non avvalersi del nuovo sistema,
la tassazione continuerà ad essere applicata
con le regole precedentemente previste e cioè
con applicazione delle imposte sul valore commerciale
del bene (normalmente rappresentato dal prezzo
convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se
l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti
è superiore a quello indicato nell'atto,
provvede alla rettifica e alla liquidazione
della maggiore imposta dovuta (nonché
delle eventuali sanzioni e degli interessi)
e notifica al contribuente, entro due anni dal
pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito
avviso.
La base imponibile per
l'Iva
Quando la vendita della casa è soggetta
ad Iva, la base imponibile è costituita
dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle
parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni
consentono all'ufficio di rettificare direttamente
la dichiarazione annuale Iva del venditore se
il corrispettivo dichiarato è inferiore
al "valore normale" del bene.
Se, però, per l'acquisto della
casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto
un finanziamento bancario, la
base imponibile non può essere inferiore
all'ammontare del mutuo o del finanziamento
erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario
l'ufficio è obbligato a considerare quale
"valore normale" un importo pari alla
somma erogata.
LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nel rogito riguardante la compravendita della
casa le parti devono inserire una "dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà"
in cui segnalare:
le modalità di pagamento (assegno, bonifico,
ecc.) del corrispettivo;
se per l'operazione ci si è avvalsi di
un' Agenzia Immobiliare e, in caso affermativo,
tutti i dati identificativi del titolare, se
persona fisica, o la denominazione, la ragione
sociale ed i dati identificativi del legale
rappresentante, se soggetto diverso da persona
fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante
che ha operato per la stessa società,
la partita IVA, il codice fiscale, il numero
di iscrizione al ruolo degli agenti di affari
in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività,
con le analitiche modalità di pagamento
della stessa.
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione
comporta (oltre all'applicazione della sanzione
penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta
di registro, ad accertamento di valore dei beni
trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le
imposte sul valore di mercato dell'immobile,
anche se le parti avevano richiesto la tassazione
sulla base del valore catastale. Inoltre, è
prevista una sanzione amministrativa da 500
a 10.000 euro. In caso di assenza dell'iscrizione
al ruolo di agenti di affari in mediazione,
il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare
apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
L'AGEVOLAZIONE PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI
Dal 1° gennaio 2007, è possibile
detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti
per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione
immobiliare ( Agenzie Immobiliari) per l'acquisto
della "prima casa".
La detrazione è fruibile per un importo
comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità
di portare in detrazione questa spesa si esaurisce
in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è
effettuato da più proprietari, la detrazione,
nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà
essere ripartita tra i comproprietari in ragione
della percentuale di proprietà.
COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Il valore catastale viene determinato moltiplicando
la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i
seguenti coefficienti:
115.50 per la prima
casa;
126 per i fabbricati
appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse
le categorie A/10 e C/1);
63 per i fabbricati
delle categorie A/10 (uffici e studi privati)
e D;
42.84 per i fabbricati
delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E;
112.50 per terreni
non edificabili.
Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti
le parti possono utilizzare la rendita presunta
(ovvero la rendita proposta) per determinare
il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare
espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi
delle disposizioni previste dall'art. 12 del
D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n.
154 del 1988. La rendita catastale attribuita
verrà notificata dall'ufficio dell'Agenzia
del Territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla
base della rendita attribuita sia superiore
a quello dichiarato in atto, il contribuente
dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi
interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
COME SONO CLASSIFICATI
I FABBRICATI
Ciascuna unità immobiliare è classificata
mediante alcuni parametri in relazione alle sue
caratteristiche e alla sua destinazione e alle
tariffe d'estimo stabilite per ogni zona censuaria
del Comune di appartenenza.
La Classe
È un parametro che, nell'ambito di una
stessa categoria, distingue gli immobili in
funzione del livello delle rifiniture, della
dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani
e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da
comune a comune in base alle differenze che
sussistono tra i valori del mercato delle locazioni
all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito
inferiore, l'ultima quelli a reddito più
alto.
La Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed
è espressa con unità di misura
diverse per ciascuna categoria:
| CATEGORIA |
CONSISTENZA
|
| A (abitazioni e uffici) |
vani catastali |
| C (negozi, laboratori, box, magazzini)
|
Somma delle superfici (mq) |
La rendita catastale
È il valore fiscale attribuito ad un
immobile in base alle tariffe d'estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando
la tariffa per la consistenza dell'immobile
(vani, mq).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta
Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici
provinciali dell'Agenzia del Territorio che
le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della
vita, le rendite catastali possono "essere
rivalutate", ossia aumentate di una determinata
percentuale, incrementando così la base
per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate
del 5%.
LA CLASSIFICAZIONE DELLE PRINCIPALI UNITÀ
IMMOBILIARI URBANE
|
CATEGORIA
|
TIPOLOGIA |
|
A/1
|
abitazioni di tipo signorile |
|
A/2
|
abitazioni di tipo civile |
|
A/3
|
abitazioni di tipo economico |
|
A/4
|
abitazioni di tipo popolare |
|
A/5
|
abitazioni di tipo ultrapopolare |
|
A/6
|
abitazioni di tipo rurale |
|
A/7
|
abitazioni in villini |
|
A/8
|
abitazioni in ville |
|
A/9
|
astelli e palazzi di eminente pregio artistico
o storico |
|
A/10
|
uffici e studi privati |
|
A/11
|
abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
|
|
|
|
B/1
|
collegi e convitti, educandi,
ricoveri, orfanotrofi,
ospizi, conventi, seminari e caserme |
|
B/2
|
case di cura e ospedali |
|
B/3
|
prigioni e riformatori
|
|
B/4
|
uffici pubblici |
|
B/5
|
scuole, laboratori scientifici |
|
B/6
|
biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie,
accademie
Che non hanno sede in edifici della categoria
A/9 |
|
B/7
|
cappelle e oratori non destinati all'esercizio
pubblico
dei culti |
|
B/8
|
magazzini sotterranei per il deposito
di derrate
|
|
|
|
|
C/1
|
negozi e botteghe |
|
C/2
|
magazzini e locali di deposito |
|
C/3
|
laboratori per arti e mestieri |
|
C/4
|
fabbricati e locali per esercizi sportivi |
|
C/5
|
stabilimenti balneari e di acque curative |
|
C/6
|
stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse |
|
C/7
|
tettoie chiuse o aperte |
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