L' acquisto della "prima
casa" permette un regime fiscale agevolato
che consente di pagare le imposte in misura inferiore.
Acquisto da privato non soggetto ad Iva
In particolare, se la parte che cede la casa è
un privato non soggetto ad
Iva, l'agevolazione consiste nella possibilità
di versare:
imposta di registro al 3% (anziché del
7%);
imposte ipotecaria e catastale in misura fissa
(attualmente 168 euro ciascuna) anziché,
rispettivamente, del 2% e dell'1%.
Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita
Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità
di tassazione introdotte dal decreto legge n.
223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del
2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita
della "prima casa" in cui la parte venditrice
è un'impresa, l'acquirente è chiamato
a versare le seguenti imposte:
Iva al 4%, più
le imposte di registro, ipotecaria e catastale
in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna),
se
la cessione è effettuata da impresa "costruttrice"
(o da impresa che ha ristrutturato l'immobile)
e la vendita si conclude
entro
4 anni dall'ultimazione dei lavori;
imposta di registro del 3%,
più imposte ipotecaria e catastale in misura
fissa (168 euro ciascuna),
se
la cessione è effettuata da impresa "non
costruttrice", oppure quando il venditore
è un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato
l'immobile) e la vendita avviene
dopo
4 anni dall'ultimazione dei lavori.
In assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni
previste per la "prima casa", l'aliquota
Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso),
l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria
e catastale al 2% e 1%.
Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della
"prima casa" sono riconosciute in sede
di registrazione dell'atto.
Esse competono anche quando l'atto comporta l'acquisto
della nuda proprietà, del diritto d'abitazione,
uso e usufrutto.
I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il
primo requisito
indispensabile per fruire delle agevolazioni
è che l'acquisto riguardi una casa di abitazione
non "di lusso". Vedere criteri individuati
dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2
agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
n. 218 del 27 agosto 1969).
I benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria
catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate
condizioni:
a) l'immobile
deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente
ha la residenza o in cui intende stabilirla entro
18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente
svolge la propria attività principale.
b) l'acquirente
non deve essere titolare, esclusivo o in comunione
col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune dove si
trova l'immobile da acquistare;
c) non bisogna essere
titolari, neppure per quote o in comunione legale,
su tutto il territorio nazionale, di diritti
di proprietà, uso, usufrutto, abitazione
o nuda proprietà, su altra casa di abitazione,
acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle
agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno
a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte
dell'acquirente che non risiede nel Comune dove
è situato l'immobile che si acquista, devono
essere attestate con apposita dichiarazione da
inserire nell'atto di acquisto.
L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE
Al verificarsi delle condizioni prima elencate,
le agevolazioni per la prima casa competono allo
stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze,
anche se effettuato con atto separato, ma solo
per una pertinenza per ciascuna delle seguenti
categorie catastali:C/2 (cantina o soffitta);C/6
(garage o box auto);C/7 (tettoia o posto auto).
Le unità immobiliari classificate (o
classificabili) nelle citate categorie catastali
possono anche trovarsi in prossimità
dell'abitazione principale ma, di fatto, devono
essere destinate a servizio della casa di abitazione.
CASI PARTICOLARI
Coniuge in regime di comunione
legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale
acquistino un immobile da adibire ad abitazione
principale ma solo uno dei due possegga i requisiti
soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima
casa" il beneficio si applica nella misura
del 50%, cioè limitatamente alla quota
acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti
richiesti.
Titolari di nuda proprietà
su altra abitazione
L'agevolazione "prima casa" è
riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi
che siano titolari del diritto di nuda proprietà
su altra casa di abitazione situata nello stesso
Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato,
sempre nel rispetto delle altre condizioni previste
dalla legge.
Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si può fruire dell'agevolazione "prima
casa", in presenza di tutti gli altri requisiti
soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche
quando si acquistano quote di un immobile di cui
si è già proprietari di una parte
Acquisto di abitazione contigua
L'agevolazione "prima casa", in presenza
di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge,
spetta anche:
- o quando si acquistano due appartamenti contigui
destinati a costituire un'unica unità abitativa,
purché l'abitazione conservi, anche dopo
la riunione degli immobili, le caratteristiche
non di lusso;
- quando si acquista un immobile contiguo ad un'altra
casa di abitazione già acquistata.
Acquisto di abitazione in
corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato
si può beneficiare dell'agevolazione fiscale
ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche
di abitazione non di lusso.
Cittadino italiano non residente
Chi è emigrato all'estero può acquistare
un immobile in regime agevolato a prescindere
dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.
Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano
gli altri requisiti e, in particolare, a condizione
che l'immobile sia acquistato come "prima
casa". Non è necessario per l'acquirente
stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune
in cui è situato l'immobile acquistato.
QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA
CASA"
L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti
in sede di acquisto dell'immobile se:
le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
sono false;
non trasferisce la residenza nel Comune entro
18 mesi dall'acquisto;
vende o dona l'abitazione prima che sia decorso
il termine di 5 anni dalla data di acquisto,
a meno che entro un anno non riacquista un altro
immobile da adibire a propria abitazione principale
(si veda capitolo 3).
La decadenza dall'agevolazione
comporta il recupero della differenza di imposta
non versata e degli interessi nonché
l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta
stessa.
L'accertamento dell'ufficio
L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate,
qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche
di una sola delle condizioni previste dalla
legge, emetterà avviso di liquidazione
per recuperare le maggiori imposte dovute dal
contribuente che ha indebitamente usufruito
dell'agevolazione.
Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere
detto termine triennale, essa è diversa
a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio,
di false dichiarazioni rese in sede di registrazione
dell'atto, il termine triennale di decadenza
inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.
Un caso diverso è, invece, quello in
cui il contribuente dichiara che intende entro
18 mesi trasferire la residenza nel Comune in
cui si trova l'immobile acquistato e poi non
si trasferisce. In questa ipotesi il termine
di decadenza di 3 anni non può ovviamente
iniziare a decorrere dalla data di registrazione
dell'atto, ma dal giorno di scadenza
del diciottesimo mese. Prima di questa data,
infatti, nessuna contestazione sulla spettanza
dell'agevolazione può essere fatta al
contribuente, dal momento che poteva essere
veritiero il proposito di trasferire la residenza.
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